小区停车费涨价，到底谁说的算？

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据公开报道，近日，福建福州仓山区某小区地下车位收费问题引发纠纷，部分业主以堵门方式表达诉求，导致公共秩序混乱。该小区地下停车场出入口一度堵车近 9 小时。

原来，该小区原先免费的车位，突然在 7 月 1 日开始收费，包月 350 元 / 月（车位租金 280 元 +70 元管理费）或按实时收费封顶 20 元 / 天，这让不少未买车位的业主一时间难以接受。

《法治日报》记者近日采访及查阅公开资料发现，不少小区都曾因停车费变更问题发生过纠纷。有业主质疑，" 小区停车费定价有标准吗 "" 物业公司调整停车费不经过业主同意，发个通知说改就改，合法吗 "？

广东深圳某小区业主郝先生表示，近年来他们小区停车费每年都会上涨。今年 7 月，已经从之前的 100 多元 / 月上涨到 300 元 / 月。他们向物业公司询问涨价原因，对方的回复一直都是 " 因为管理成本上升，所以价格不得不上涨 "。

" 物业公司说小区停车涨价合理合法，但每次都是涨完价后贴了通知我们才知道，这是不是不符合要求？" 郝先生说。

因小区停车费突然翻了一倍，也没有给业主任何理由，四川成都某小区的王女士于今年 8 月 4 日通过 12345 反映 " 物业公司随意涨价停车费 " 的问题。3 天后，区市场监督管理局表示，小区停车收费属于市场调节价范畴，经营者有自主定价权，且现场已公示价格。双方发生停车收费矛盾纠纷，可向属地街道、社区申请搭建平台调解，也可向人民法院起诉，维护自身合法权益。

据报道，前不久，北京丰台某小区有业主收到物业公司最新通知，因不接受新的停车费涨价方案，其承租多年的车位已被转租给其他业主。原来，2023 年底，物业公司突然针对小区内 120 余个车位发布新的收费方案，包括长租和短租两种方式。针对短租，地库架空层车位由原本的每月每个 450 元上涨至 950 元，半露天车位由每月每个 150 元上涨至 700 元。当时，多名业主据理力争，经过多方协商后物业公司代表承诺价格不变。然而，今年物业公司再次通知说要涨价。

目前，小区 40 余名业主正计划通过召开业主大会以及诉讼等方式，厘清 120 余个车位的产权归属问题，同时也对物业公司单方面涨价行为进行抵制。

记者注意到，一些小区停车费大幅上涨甚至高达三四倍，多是物业公司一纸通知公示涨价。

小区停车费价格到底应由谁来决定？

北京大成（上海）律师事务所合伙人、全国住房城乡建设领域 " 总对总 " 诉调对接调解员陈思介绍，小区停车费定价权因产权不同而有区别。业主共有车位，如小区地面停车位，占用业主共有的道路或其他场地，定价权由业主大会或业主委员会行使，物业公司无权单方面决定。若物业公司擅自提高收费，侵害业主共有权。开发商或产权人所有车位，如地下车库，可由产权人自主定价，但需遵循 " 合理、公开、费用与服务水平相适应 " 原则，且不得损害业主合法权益。

" 原则上实行市场调节价，无统一最高限价，但部分省市保留政府指导价，超指导价收费无效。如北京需要参照《北京市物业管理条例》进行相关定价和车位管理，超出指导价最高限的收费无效，有关部门应对其进行查处。" 陈思说。

在陈思看来，停车费规则需遵循 " 合理、公开、与服务水平相适应 " 原则。目前来看，涨价的合理原因包括成本驱动（人力、设施维护）和服务增值（新增服务、补足低价）两类。首先是成本驱动型涨价，人力成本上升，如物业安保人员工资、社保缴纳标准提高等因素；设施维护升级，如停车场照明、消防系统改造、充电桩增设等情况。其次是服务增值型调价，如新增 24 小时专人值守、充电服务等项目；原收费远低于现行政府指导价，或因税费政策变更导致综合成本上升（补足历史低价）。

首都经济贸易大学法学院教授翟业虎认为，变更停车费，对于有业委会的小区，由专有部分面积占比 2/3 以上且人数 2/3 以上业主参与表决，并经参与表决的双过半业主同意，物业公司单方涨价无效。业主可向住建委举报程序违法，向物价管理部门举报超政府指导价收费，情况严重的可以以侵害业主共有权等为由提起诉讼。未成立业委会的小区，停车费变更应由物业公司与已入住业主协商决定，并在物业服务合同中约定，提前公示，不能单方面决定。

记者注意到，同一小区，停车费标准不同的情况也时有发生。

今年 7 月 30 日，在没有任何通知的情况下，北京朝阳某小区针对外来临时车辆停车费用大幅上涨，从原先的 1 元 /2 小时变为 2.5 元 /15 分钟。

今年 6 月 30 日，广西柳州某小区调整停车收费标准，小区业主车辆露天停车场免费停放，租户车辆、临时车辆扫码交费或按月收取（露天停车费 100 元 / 月），地下停车业主 80 元 / 月，其他车辆 150 元 / 月。" 虽然差别不大，且每月收费并不贵，但业主和我们都没有购买车位，为什么停车费会不一样。" 有租户表示质疑。

有物业公司工作人员告诉记者，停车从免费变收费或者收费涨价，一大原因是为了避免外来车辆挤占车位。

在北京瀛和律师事务所律师杨海看来，同一个小区停车位因建设成本、位置、面积大小、租赁时长等不同，是可以存在不同的停车费规则的。

在陈思看来，小区公共停车位对业主与非业主使用人实行差别对待具有正当性，其核心目的是保障业主优先使用权。为遏制占用现象、提高周转效率、保障小区安全秩序、维护业主权益，小区物业公司有权在政府指导价及公示规则内，对外来车辆设定更高临停价或按小时计费。为公平分配稀缺资源，可对小区内部车辆进行首辆与多辆、业主与非业主的划分，实行阶梯或差别收费，但自治规则需平等适用于全体业主并依法公示。

受访专家认为，停车费涉及业主核心利益，需通过 " 多方参与、流程合规、信息透明 " 的机制达成共识。

杨海说，要建立常态化沟通渠道，保障业主知情权。建议调价方提前公示成本与理由，比如近年停车管理的成本明细、对比人工、维护、能耗等管理成本增长幅度、涨价后的费用是否用于设施升级、与周边小区的价格对比表等，让业主了解 " 为何涨、涨多少合理 "。同时召开专项协商会议。由调价方组织业主、物业公司、开发商等召开会议，现场解答业主疑问，对涨价方案进行讨论。

陈思提议，政府层面而言，应当完善指导价动态调整机制，根据成本、供需优化价格标准；推动立法明确 " 成本透明、质价相符、市场协商、共治监督 " 原则，强制公开定价全流程，建立 " 业主表决—政府备案—社会监督 " 闭环管理体系。

翟业虎建议，应强化业委会的 " 桥梁 " 作用，业委会作为业主代表，应通过问卷、网络调研等形式主动收集业主意见，梳理核心诉求，再与物业公司协商。必要时可以引入第三方审核管理成本真实性，避免虚构成本。谈判结果需向全体业主公示，接受监督。